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南昌:在“绿滋肴·庙街”买商铺,说好的“售后包租”有变化?

南昌的周先生说 ,他2019年年底在南昌市解放路的绿滋肴·庙街买了一个40多平米的商铺,打算投资,当时置业顾问告诉他,商铺买下后,要交给他们来托管运营五年,周先生啥也不用管,还能多笔收益。

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“绿滋肴·庙街”商铺业主 周先生:协议起初是五年,后期他把五年总体的租金,返还到我房价的总款里面去,所以就让他使用五年。

商铺买了之后,这托管协议迟迟没有签下来,周先生觉得纳闷,于是跑到营销中心要求拿到“五年托管协议”,可是对方说,要拿合同可以,但是要把租期延长。

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“绿滋肴·庙街”商铺业主 周先生:他现在就要我变更到十年或者十五年,我现在不变更,我的要求是这样的,五年过后我们再谈,根据这边的业态。

记者:为什么要延长时间?

“绿滋肴·庙街”商铺业主 周先生:延长时间,他们利润就大啊。

记者根据周先生提供的一份“商铺委托经营管理协议”上看到,这份协议,就是周先生所说的 “五年协议”,而这“五年”,指的是甲方(业主)将商铺提供给乙方(绿滋肴·庙街)五年的免租期,在这五年内,业主自愿放弃商铺的使用权、管理权、经营权和收益权,如乙方(绿滋肴·庙街)在五年期间内,收益率超出26.6%,乙方将在期满15天内,支付甲方业主超出部分租金金额的90%。

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“绿滋肴·庙街”营销中心销售经理:我跟你讲这个,第一,计划确实是赶不上变化,我是做这行我就比较清楚。在你刚拿地的时候,你包括周边的业态规划,哪些商家会来,不知道、不清楚、不明晰。

这位销售经理解释,最开始开盘售卖的时候,由于对自身综合体的规划业态不清楚,再加上 “分销公司”在销售的时候没有统一,导致比较“混乱”,现在整个项目由“绿滋肴·庙街”重新接手销售,梳理了业态分布,所以,他们把商铺的租期统一延长。

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“绿滋肴·庙街”营销中心销售经理:不是合同拿不到,是章程没有批下来。我们后面的招商发现,这些店面商家要租有的7年、有的8年。现在同一个店面,我们不是谈一间,是谈一片,有的谈的是5年,这就刚好的,就解决了这个问题。假如说有的商家要7年, 有的要8年,而我跟你只签了5年合同,相当于我只有你5年的管理权限,我没有条件跟他签7年。所以在这个过程中,我跟周先生也讲了,假如说是5年就跟你签5年返租,假如是6年或者7年 ,多出2年的收益你拿走 ,正常我们要分红抽成,前面5年该怎么着怎么着。

这位经理再次强调,并非他们“出尔反尔”,而是项目招商一直没搞清楚,且管理人员一直在更换,所以才造成了这样的局面。

“绿滋肴·庙街”营销中心销售经理 :差不多7-8月份,就这两个月,我只要确定哪间店面到底是哪家店租,租多少钱,确定了跟你签合同,那个时候才是你跳起脚来谈这件事情的时候。

目前,经过协商,双方答应先按照5年的时长签署合同,多出年限的收益,全部给业主。不过,这位销售经理也表示,这个方案还要提交给公司领导,周五再给确切答复。

商铺未竣工验收 就能“售后包租”?

根据我国《商品房销售管理办法》第十一条规定,“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式,销售未竣工的商品房”,而商品房包括普通商品房、住宅、商业、办公。也就是说,刚刚说到周先生买的商铺,也属于商品房定义下的一类房屋形式。那么,如果根据周先生买铺的时间推算,2019年年底,“绿滋肴·庙街”的商铺还在建设中,当时开发商就在打着“售后包租”的噱头在售卖了,很显然,不符合《商品房销售管理办法》的规定。而周先生告诉记者,现在这个项目还未竣工,商铺依然在卖。

11号下午,记者以购房者的身份来到位于南昌市解放东路的“绿滋肴·庙街”营销中心。

“绿滋肴·庙街”营销中心置业顾问:我是明年开业。开业的话,你先交给我管三年,因为地铁是2025年才通,不通地铁,你自己去做,那你就要抗这三年的风险。你可以选择十年给我们包租包管理,那么这十年之间都可以收租金。

这位置业顾问告诉记者,他们有多种年限设置,有10年、有15年,也可以混合模式,如10年内一半时间给开发商“托管”,一半自己经营招租。

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“绿滋肴·庙街”营销中心置业顾问:托管的话,一年(收益)是6.66%,100万我给你66000。

记者:多少年?

绿滋肴·庙街”营销中心置业顾问:15年。

记者:记者假设我做不下去了,可以给你做吗?

“绿滋肴·庙街”营销中心置业顾问 :不可以,你可以先给我们。自营的情况下,你可以选择10年托管,我们最低托10年,或者说你给我们托管的情况下,你去招商部门把铺子租回来,你如果真的要租给别人的情况下,业态要符合我们。

简单来说,这位置业顾问的方案,类似于“二选一”,要么最低托管十年,先给“绿滋肴·庙街”运营,再自己租回来。要么全程自营,但是她不推荐,因为招商部门审核复杂,对于品牌入驻的门槛也很高,这里大多数的商铺业主都选择了“托管运营”。那么,这个项目竣工了吗?此前的那名销售经理,给了我们答案。

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“绿滋肴·庙街”营销中心销售经理:不是我不去交房,是政府不让你办证。

记者:就还没拿到竣备?

“绿滋肴·庙街”营销中心销售经理:对,不让拿。

预计今年10月份交房,现在还在建设之中,而售楼现场在以“售后包租”的形式在卖商铺,这样的情况,似乎和刚刚提到的《商品房销售管理办法》不符。那么,主管部门对此会作何回应?“绿滋肴·庙街”这样的销售方式是否合法合规呢?


编辑:周震琴

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